Наиболее распространенным способом образования земельных участков, является их образование из уже существующих участков путем их раздела, объединения, выдела, перераспределения или формирования земельных участков из государственной или муниципальной собственности.

ЗАЧЕМ НУЖЕН РАЗДЕЛ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

При разделе у собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Участники общей собственности также сохраняют свои права, если иное не установлено соглашением между ними.

В результате раздела образуются несколько участков, исходный прекращает свое существование, за исключением раздела земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. В этом случае могут быть образованы один или несколько земельных участков, при этом разделенный сохраняется в измененных границах.

С необходимостью раздела собственники чаще всего могут столкнуться в следующих случаях:

• необходимость продать часть участка, не вступая в отношения долевой собственности
• раздел имущества между супругами (друзьями, родственниками), если земельный участок находится в общей совместной или в общей долевой собственности, в том числе после того как имущество было унаследовано
• желание использовать часть участка по другому назначению (например, для осуществления предпринимательской деятельности - магазина, автомойки, автосервиса и т.д., рядом с домом

ОБЪЕДИНЕНИЕ

Объединение земельных участков допускается, если исходные являются смежными, т.е. граничащими друг с другом. При объединении образуется один земельный участок и существование смежных прекращается. При этом объединяемые участки могут принадлежать на праве собственности одному лицу или разным лицам.

В результате объединения у собственника возникает право собственности. При объединении на праве собственности разным лицам у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки в соответствии с гражданским законодательством.

Не допускается объединение участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу. Однако допускается объединение земельного участка, обремененного залогом, с необремененным залогом. При этом право залога распространяется на весь образуемый земельный участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

ВЫДЕЛ

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из долевой собственности. При этом участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах.

При выделе земли у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности. Особенности выдела в счет земельных долей устанавливаются Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В результате перераспределения образуются несколько других смежных участков, а существование исходных прекращается. При этом у собственников земли, находящейся в частной собственности, возникает право собственности на соответствующие образуемые земельные участки в соответствии с соглашениями между ними.

Площадь образуемых участков при перераспределении (по соглашению сторон) может отличаться от площади тех, из которых они образованы. Перераспределение земли не допускается, если образование новых участков приводит к нарушению требований к образуемым, регламентированных статьей 11.9 Земельного кодекса РФ.

ФОРМИРОВАНИЕ ИЗ ГОСУДАРСТВЕННЫХ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ЗЕМЕЛЬ

Предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления. Действующим земельным законодательством предусмотрены различные ситуации, когда возникает необходимость формирования участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Это может быть предоставление земли, на которой находятся принадлежащие гражданину, либо юридическому лицу здания, строения и сооружения, для строительства, либо для целей, не связанных со строительством, и ряд других ситуаций.

При этом, вне зависимости от целей предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, до принятия решения о его предоставлении, земельный участок должен быть сформирован в установленном порядке.

В соответствии с требованиями законодательства проведение работ по формированию земельного участка в обязательном порядке включает в себя:

• выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о нем
• осуществление государственного кадастрового учета земельного участка

В отличие от случаев образования земельных участков путем образования уже существующих (раздела, выдела, объединения и перераспределения), при формировании из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности ключевым является вопрос выбора земли, которая будет предоставлена гражданину или юридическому лицу.

Результаты выбора земли для строительства оформляются актом о выборе земельного участка, приложением к которому является схема расположения на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

В отдельных случаях утверждение схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории необходимо и в случае предоставления земельных участков на которых находятся принадлежащие заявителю здания, строения или сооружения. В этих случаях (а также при предоставлении участка для целей, не связанных со строительством) после получения схемы, заявитель обеспечивает выполнение кадастровых работ в отношении земельного участка за свой счет и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета.